en haalbaar financieel plan met aandacht voor circulariteit en flexibiliteit.

Het financieel model als basis voor investeringsbeslissingen

Een traditioneel financieel model bevat alle kosten en opbrengsten die verbonden zijn aan het bouwen, exploiteren en verkopen van het gebouw, dus over de volledige levenscyclus. Op basis van de investeringen, verwachte kasstromen en een aantal vastgelegde paramaters worden de interne opbrengstvoet (IRR) en Netto Contante Waarde (NCW) berekend.

Samengevat bevat elk financieel model:

• lokaaltypes en oppervlaktes met informatie over de afwerkingsgraad (casco, afgewerkt, afgewerkt en ingericht);
• gebouw gebonden kosten: ontwerp, bouw, onderhouds- en vervangingskosten
• kosten voor energie en waterverbruik;
• operationele kosten: personeelskosten voor onthaal en vastgoedbeheer, kosten voor poetsen, enz.;
• vaste kosten zoals onroerende voorheffing en verzekeringen;
• opbrengsten uit verhuur;
• restwaarde van het gebouw;
• eventuele subsidies;
• termijnen: exploitatietermijn, termijnen contracten en afschrijvingen, enz.;
• informatie over de bezetting: aanloopregime en de bezettingsgraad van de verhuurde lokalen;
• parameters: indexatie, discontovoet;
• informatie over het aandeel eigen en vreemd vermogen.

Een dergelijk model laat toe om de uitkomsten van verschillende scenario’s te vergelijken, bijvoorbeeld bij een wijziging in de verhouding casco-verhuur en verhuur afgewerkte bedrijfsruimte of bij verschuivingen in de oppervlakte tussen ruimtes met een verschillende functie. Op basis van de NCW en IRR kan het beste scenario worden gekozen zodat de vooropgestelde rendementseis van de opdrachtgever wordt behaald.

Circulair en flexibel bouwen invoegen in een financieel model: mogelijkheden en beperkingen

Uit de financiële vertaling van de ambitiekaart van het parkgebouw en de resultaten van de marktanalyse bleek dat puur bouwkundige aspecten – zoals alternatieve materialen, zwaardere fundering i.k.v. uitbreidbaarheid – goed monetariseerbaar zijn. Het komt er hoofzakelijk op neer om de bouwprijs per m² in het bestaand model aan te passen. Uitzondering hierop vormen recuperatiematerialen. Deze markt is nog onvoldoende matuur om betrouwbare prijzen te vinden. Voor onderhoud en vervangingskosten is ervan uitgegaan dat de kostprijs dezelfde als bij een standaardgebouw.

Levenscycluskosten kunnen in theorie worden opgenomen in een financieel model. De meerwaarde daarvan is momenteel onzeker omdat investeerders nog steeds kijken naar het rendement en de effectieve kostprijs. De kost voor CO₂-uitstoot zit intussen wel al verrekend voor de industrieën die onder het ETS-systeem vallen. Wanneer dit systeem verder uitbreidt, zal deze kost automatisch verrekend worden aan de eindklant en zit dit dus ook mee opgenomen in de prijzen van de aanbieder.

Flexibel/aanpasbaar bouwen monetarisen is heel wat moeilijker omdat er veel meer onzekerheden zijn, zowel in de timing van de aanpassingen, de omvang ervan en de waarschijnlijkheid van voordoen. Dit alles is immers sterk verbonden aan de marktvraag.

Wijzigingen aan de indeling waarbij de functie behouden blijft (monofunctionele aanpassingen) zijn zeer waarschijnlijk wanneer er een nieuwe huurder of gebruiker is. Een klassiek financieel model houdt daar geen rekening mee. Om dit toch mee te nemen, werd ervan uit gegaan dat elke 5 jaar de helft van de binnenwanden een andere plek krijgen. Wel wordt er aangenomen dat de totale hoeveelheid materialen gelijk blijft en er dus geen extra muren bijkomen of muren verdwijnen.

Transfunctionele aanpassingen worden niet opgenomen in het model omdat er te veel onzekerheden zijn. Indien het op voorhand al zeker is dat er een transfunctionele wijziging komt, kan dit wel worden opgenomen indien de aanpassingskost, oppervlakte en huuropbrengst gekend zijn.

Circulair en flexibel bouwen heeft nog andere gevolgen die een impact hebben op het financieel model en dus ook de rendabiliteit:

• indien meer technische ruimte wordt voorzien, daalt de bruikbare vloeroppervlakte voor verhuur of eigen gebruik.
• de bezettingsgraad van een circulair en flexibel gebouw zal hoger liggen dan een klassiek gebouw. Dit wordt veroorzaakt doordat aanpassingen sneller en makkelijker gaan én minder hinder veroorzaken voor de andere gebruikers. Het gebouw blijft ook meer voldoen aan de marktvraag.
• de restwaarde van een circulair en flexibel gebouw zal ook hoger zijn. Dit omdat er meer mogelijkheden zijn om het gebouw opnieuw in te delen, aan te passen aan wijzigende noden en wetgeving, andere eisen van de gebruikers, omdat er een materialenpaspoort/BIM model is,… In geval van sloop of ingrijpende renovatie is het slopen en storten zelf eenvoudiger en goedkoper, voornamelijk door de verhoogde demonteerbaarheid.

Voor flexibele en circulaire gebouwen is er momenteel geen bewijs dat deze automatisch een hogere huurprijs hebben. Wel leidt de aanpasbaarheid tot meer kandidaat huurders omdat de verhuurde ruimte meer zal voldoen aan de vraag vanuit de markt. Bij elke wijziging van huurder, kan de huurprijs vrij worden aangepast. Een huurder zal wel bereid zijn om meer te betalen voor ruimte die is afgestemd op zijn specifieke noden. Met deze extra huuropbrengsten kunnen de aanpassingen worden betaald. Bij een klassiek gebouw kosten de aanpassingen veel meer zodat de huurprijs enorm zal moeten stijgen om deze kosten te compenseren. Indien deze te hoog ligt, zullen de aanpassingen niet gebeuren.

Impactanalyse en conclusie

Uit de analyse van de simulaties met het financieel model is gebleken dat:

• de gebouwgebonden kosten voor circulair en flexibel bouwen tussen 5% tot 8.5% hoger zijn ten opzichte van een klassiek gebouw. De IRR daalt hierdoor van 4.75% naar minimaal 4.24% – 4.38% wat overeenstemt met 8 tot 11%;
• een daling van de verhuurbare oppervlakte met 2% door meer technische ruimtes leidt tot een daling van huurinkomsten met 2% en een daling van de IRR met net geen 3.5%;
• een verhoogde bezettingsgraad de huurinkomsten laat toenemen met 4.15%. De IRR stijgt met gemiddeld 7%;
• de verhoging van de restwaarde met 5% steeds leidt tot een stijging van de IRR met 2.5%. Dit is vrij laag maar mede veroorzaakt door de discontovoet;
• een verhoging van de huurprijzen elke 5 jaar per procent stijging de IRR zal doen toenemen met gemiddeld 1.88%. Let op: voor het Parkgebouw is slechts een deel van de ruimte afgewerkt verhuurd (30%), de rest casco. De verhoging is enkel meegerekend voor de verhuur van afgewerkte ruimte.

Er is geen kost of opbrengst waarvan de impact op het rendement veel hoger ligt dan de andere. Dat is hoofdzakelijk het gevolg van de hoeveelheid aan factoren en parameters dat een het financieel model bevat. De IRR van de varianten ligt tussen de 4.39 en 4.52% indien er geen correcties voor restwaarde of huurprijs gebeuren. De IRR van een klassiek gebouw is 4.75%. Het gaat dus om verschillen na de komma. Vraag is of deze verschillen voldoende groot zijn om een opdrachtgever een gefundeerde keuze te laten maken. Andere elementen zoals imago of de eigen visie van de opdrachtgever kunnen ervoor zorgen dat er wel voor circulair en aanpasbaar bouwen wordt gekozen.

Uit de simulaties bleek dat een stijging van de restwaarde met 10% en een verhoging van de huurprijs elke 5 jaar met 2% voldoende zal zijn om het rendement van een klassiek gebouw te evenaren. Dit lijkt zeker realistisch en haalbaar.  

Gedetailleerde informatie is terug te vinden in het document “Financiële impact en analyse”.

Total cost of ownership

Indien er geen opbrengsten zijn verbonden aan een gebouw, is de berekening van de total cost of ownership een grote meerwaarde. Het is in feite een vereenvoudiging van het financieel model met focus op de gebouwgebonden kosten en restwaarde.

Heel wat opdrachtgevers zijn nog niet vertrouwd met de totale kost van een gebouw over de volledige levensduur. Men focust nog veel op de aankoopprijs en de laagste prijs. Inkopen tegen de laagste prijs is echter helemaal geen garantie op de laagste prijs over de volledige levenscyclus of gebruikscyclus van een gebouw, in tegendeel zelfs. Indien enkel wordt beoordeeld op de laagste inkoopprijs leidt dit vaak tot het aanbieden van minder kwalitatieve producten met hogere kosten tijdens de gebruiksfase (onderhoud en onderdelen) of een kortere levensduur.

Door de totale gebruikskost te berekenen, gekoppeld aan onderhoudscontracten, krijgt de opdrachtgever een veel beter zicht op alle kosten gedurende de gebruiksduur. Het gebouw met de laagste TCO geniet de voorkeur.

Voor het Parkgebouw is TCO gebruikt als gunningscriterium voor de prijs, op 35 punten. Kandidaten moeten een tabel en meetstaat invullen. In de gunningsleidraad wordt uitgelegd hoe de TCO op basis van de aangeleverde data zal worden berekend en welke parameters worden gebruikt. Leg de berekeningswijze vast zodat de offertes onderling vergelijkbaar zijn en voer de berekening ook zelf uit. De documenten zijn hieronder terug te vinden.

Gebruiker en investeerder: gevolgen voor financiële aspecten

Een investeerder die het gebouw zelf gebruikt zal veel belang hechten aan het bedrijfsimago en de total cost of ownership. Alle kosten zijn immers door hem te dragen.

Voor een investeerder die het gebouw verhuurt zijn de kosten en opbrengsten sterk verbonden met het type verhuur. Indien het gaat om casco-verhuur worden heel wat kosten doorgeschoven naar de gebruiker. Dan is het voornamelijk van belang dat de bedrijfsruimte voldoende mogelijke indelingen toelaat aan de huurder en dat de huurder de ruimte in een degelijke toestand verlaat. De termijn van dergelijke contracten bedraagt vaak meer dan 9 jaar net omdat er van de huurder heel wat wordt verwacht. Lange termijn verhuur geeft als voordeel dat de inkomsten vrij zeker zijn en er geen tijd moet gestoken worden in het zoeken van nieuwe huurders.

Indien afgewerkte ruimte wordt verhuurd, zullen de onderhouds-, vervangings-, energie- en waterkosten worden doorgerekend aan de gebruiker. De termijn voor huurcontracten is vrij te bepalen. Verhuren op kortere termijn heeft als voordeel dat de huurprijs vrij kan worden aangepast bij elk nieuw contract t.o.v. de toegelaten indexatie.

Indien Office-as-a-Service wordt aangeboden, worden ook de inrichting en andere diensten doorgerekend aan de klant. Dit vraagt heel wat meer opvolging en administratie voor de opdrachtgever. De verhuurprijs, in dit geval service fee, hiervoor zal dus heel wat hoger zijn. De contractduur kan gaan van een aantal uren tot maanden.

De verhuurder is marktafhankelijk en heeft er alle belang bij om in te zetten op zo veel mogelijk potentiële huurders. Door in te zetten op polyvalentie, mono- en transfunctionaliteit waarbij aanpassingen een minimum aan tijd vragen en weinig hinder veroorzaken wordt de bezettingsgraad gemaximaliseerd. Indien er meer kan worden ingespeeld op de eisen en noden van gebruikers én het gebouw ook esthetisch aantrekkelijk blijft, is een hogere verhuurprijs mogelijk.

De investeerder heeft steeds de vrije keuze hoe ver deze gaat inzake circulair en flexibel bouwen. Dit dient echter afgewogen te worden ten opzichte van de mogelijke winsten die dit oplevert.

Circulair materiaalgebruik heeft een positieve impact op restwaarde, hergebruik en stortkosten. Inzetten op demonteerbaarheid en scheidbaarheid van lagen vermijdt hogere kosten tijdens de levensduur bij noodzakelijke aanpassingen of beperkte renovaties. Dit kan ook een positief effect hebben op de sloopkost en restwaarde van elementen. Polyvalentie leidt tot meer mogelijkheden voor het gebouw waardoor de optiewaarde toeneemt. De mate van polyvalentie wordt bepaald tijdens de ontwerpfase en kan niet meer worden gewijzigd.

Een gebruiker/huurder dient te kiezen voor de beschikbare ruimte die maximaal overeenstemt met zijn specifieke noden en wensen, tegen een aanvaardbare totale gebruiksprijs, inclusief onderhoudskosten, energie- en watergebruik.