Voorbereidende fase
Een goede voorbereiding is het halve werk, deze volkswijsheid geldt zeker voor een bouwproject.
De eerste stappen van deze voorbereidende fase omvatten twee deelaspecten:
- Analyse van de opdrachtgever(s)
- Bepalen van de visie en de ambities van het bouwproject
Het is noodzakelijk om hieraan voldoende tijd te besteden want er zal nog vaak worden teruggegrepen naar de output van deze stappen in het gehele proces.
Opdrachtgeversanalyse
Opdrachtgevers kunnen heel verschillend zijn en dat heeft een grote weerslag op het bouwproces. Een lokale overheid die een nieuw dienstencentrum wil bouwen om de eigen diensten te huisvesten verschilt sterk van bijvoorbeeld een private investeerder die een casco-kantoor bouwt. Bepaal duidelijk voor wie de opdrachtgever bouwt.
Daarnaast is het best mogelijk dat er niet één maar meerdere bouwheren zijn. In dat geval moet worden beslist wie effectief de bouwheer is, dat kan bijvoorbeeld een samenwerking zijn tussen de bouwheren onder de vorm van een SPV (Single Purpose Vehicle).
De interne organisatie voor de verschillende stappen in het proces en het nemen van beslissingen moet worden uitgewerkt. Zo zullen meerdere werkgroepen, bijvoorbeeld eentje voor het bouwen, voor het juridische, voor het zoeken naar huurders,… en stuurgroep moeten worden opgericht met specifieke taken en rollen. Naargelang de organisatiestructuur kan het ook nodig zijn dat andere organen – zoals een raad van bestuur – in het leven geroepen moeten worden. Ook de workflow voor het nemen van beslissingen wordt vastgelegd. Indien blijkt dat niet alle noodzakelijke expertise in huis aanwezig is, zal een beroep moeten gedaan worden op externe expertise.
Ook de financiële basiskeuzes – zoals kiezen tussen een lease of eigen investering en de investeringshorizon – worden bepaald.
Visie en ambitieniveaus bepalen
De visie op het gebouw bevat hoofdzakelijk informatie over de doelgroepen (toekomstige gebruikers), de functies en lokaaltypes inclusief een ruwe inschatting over de nodige oppervlakte en ambities.
Een bouwheer kan ambities nastreven omwille van een voorbeeldfunctie of pioniersrol, het bedrijfsimago of de bedrijfsvisie.
Circulair bouwen is een containerbegrip geworden. De bouwheer moet zijn prioriteiten bepalen. Inzake circulair materiaalgebruik gaat het voornamelijk over het beperken van de milieu-impact van materialen. Dit kan op verschillende manieren. Er kan gekozen worden voor minder materialen, materialen met een betere ecologische voetafdruk (cfr TOTEM of andere tools) of bio-ecologische materialen. Ook recuperatiematerialen kunnen toegepast worden. Er zijn meerdere handleidingen en methoden ter beschikking om deze ambities te concretiseren, zie ook de links onderaan deze pagina. Voor het parkgebouw is onderzocht welke gebouwen met een gelijkaardige functie of grootte gerealiseerd zijn en welke maatregelen werden genomen voor elk van de lagen van Brandt. De resultaten staan in het document “Marktanalyse”.
Toekomstgericht bouwen gaat voornamelijk over toekomstige mogelijkheden van het gebouw op korte, middellange en lange termijn. In de praktijk gaat het over demonteerbaarheid, aanpasbaarheid en flexibiliteit. De opdrachtgever dient verschillende mogelijkheden te onderzoeken:
- hoe vaak en welke herindelingen zijn mogelijk waarbij de functie van de lokalen dezelfde blijft?
- dient het gebouw te worden voorzien op horizontale of verticale uitbreidingen?
- Welke andere functies zijn denkbaar en moeten mogelijk zijn zonder ingrijpende aanpassingen?
Inzake flexibiliteit en aanpasbaarheid, vanuit de bouwtechnische kant bekeken, bevat het document “Architecturale scenario’s” heel wat concrete informatie en voorbeelden.
Daarnaast is het inschatten van de kans dat deze wijzigingen zich voordoen bepalend omdat dit een impact heeft op de kostprijs van het gebouw nu, maar nog meer op de toekomstige waarde van het gebouw (vb. restwaarde, verhuurmogelijkheden,…). Dit heeft zowel impact op de kosten op lange termijn als op de mogelijke inkomsten. Een flexibel gebouw heeft immers meer potentiële huurders en types gebruikers. Uiteraard is dit verbonden met de ruimtelijke, stedenbouwkundige context en ligging van het gebouw. Zo worden er in Brussel heel wat kantoorgebouwen omgevormd tot appartementen. Specifiek voor het Parkgebouw is het bijvoorbeeld niet ondenkbaar dat er bedrijfsruimte wordt omgevormd tot leslokalen of laboratoria en vice versa. Uitgebreide informatie is terug te vinden in het rapport “Financiële impact en analyse” onder het stuk “de optiewaarde van flexibiliteit”.
In deze fase van het proces worden in de projectdefinitie de grote lijnen van de visie en ambities inzake circulariteit en flexibiliteit/aanpasbaarheid opgenomen. Bij het aanbesteden worden deze ambities verder geconcretiseerd en vertaald naar verschillende onderdelen van het bestek. De projectdefinitie is immers eerder richtinggevend (met informatie over randvoorwaarden, functies, indeling en de visie) en wil de verwachtingen van de bouwheer weergeven zonder te gedetailleerd te zijn. De projectdefinitie van het Parkgebouw staat bij de publicaties.
Publicaties
Rapporten
Parkgebouw
Links
Vlaanderen Circulair – portaalsite circulair bouwen
Vlaanderen Circulair – ambitiekaart Circulair aankopen
Gids duurzame gebouwen – vademecum circulair bouwen
VUB – ontwerpkwaliteiten voor veranderingsgericht en circulair bouwen
OVAM – 24 ontwerprichtlijnen veranderingsgericht bouwen
Circubuild – platform circulair bouwen
CBCI – project biogebaseerd bouwen
KampC – circulair bouwen